Les spécificités de la vente en viager

La vente en viager est un type de transaction immobilière particulier aux règles très précises. Pour une vente réussie, il faut avoir en tête ses particularités.

L’acheteur, appelé débirentier, fait l’acquisition d’un bien immobilier auprès du vendeur ou crédirentier contre une rente à vie. Il est propriétaire dès la conclusion du contrat de vente en viager devant notaire. Le vendeur peut continuer à occuper les lieux (viager occupé) ou non (viager libre).

Le paiement du bien et les garanties de paiement
Le règlement de la vente en viager est composé de deux parties. Un capital initial, facultatif, peut être versé : c’est le bouquet. Le reste du paiement est effectué sous forme de rente viagère au crédirentier. Cette rente est indexée à un indice de référence déterminé par les deux parties. Son montant d’origine dépend de la valeur du bien, du versement ou non d’un bouquet, de l’âge du crédirentier, du fait qu’il continue à occuper les lieux ou non. Le vendeur va introduire dans le contrat de vente en viager certaines clauses garantissant le paiement de ses rentes. Par exemple, par la garantie hypothécaire, le débirentier peut envisager la vente judiciaire du bien pour pouvoir régler les rentes. Le crédirentier peut de son côté décider de reprendre son bien. Dans ce cas, il devra rembourser le montant du bouquet, mais pas celui des rentes versées.

Risques et avantages pour l’acheteur et le vendeur
Le vendeur s’assure par la vente en viager une rente à vie, en complément de retraite. Il peut conserver la jouissance de son bien, voire le louer. Cependant il prend un risque s’il conclut une vente en viager avec une personne exerçant en tant que commerçant ou profession libérale. En cas de mise en faillite, il ne peut reprendre son bien pour non-paiement des rentes. L’acheteur a la possibilité d’acquérir un bien avec un faible capital de départ et sans recours au crédit bancaire, tout en échelonnant la dépense totale. Le risque réside dans le pari sur la durée de vie du crédirentier : le total de la rente versée peut excéder le prix réel du bien.

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